Cette maison individuelle en brique rouge, construite en 1988 dans les environs d'Arras, affiche une classe C au DPE. Un résultat qui surprend souvent, tant l'idée reçue assimile pavillon des années 80 et passoire thermique. Pourtant, ce bien échappe à l'obligation d'audit énergétique et pourrait être loué ou vendu sans contrainte réglementaire liée à son étiquette énergie. Comment est-ce possible ? Et surtout, que peut-on en tirer comme enseignements pour son propre logement ?
Qu'est-ce qu'une passoire thermique exactement ?
Une passoire thermique est un logement dont le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) le classe en catégorie F ou G, c'est-à-dire dont la consommation d'énergie primaire dépasse 330 kWh/m²/an. Ces logements sont excessivement énergivores : ils sont difficiles à chauffer, coûteux en énergie et émettent beaucoup de gaz à effet de serre.
Dans le parc immobilier artésien, les passoires thermiques sont fréquentes : maisons de ville en brique non isolées, logements d'avant-guerre, pavillons des années 1970 construits sans réelle exigence thermique. Le contexte local rend le sujet particulièrement concret.
Ce que dit la loi : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la mise en location sur tout le territoire. Les logements classés F seront interdits en 2028. En cas de vente d'un bien classé E, F ou G, un audit énergétique réglementaire est obligatoire depuis le 1er janvier 2025.
Retour terrain : pourquoi ce pavillon de 1988 est classé C
La mission réalisée aux alentours d'Arras sur ce pavillon de 1988 illustre concrètement ce qui fait la différence. Trois facteurs techniques ont joué un rôle déterminant dans l'obtention de la classe C :
- Une composition de mur performante : brique + lame d'air + 6 cm d'isolant + bloc béton cellulaire. Cette construction en double paroi avec isolation intégrée, courante sur certains pavillons artésiens de la fin des années 1980, offre une résistance thermique nettement supérieure à une simple brique creuse.
- Une VMC double flux avec échangeur : contrairement à la VMC simple flux, la double flux récupère la chaleur de l'air extrait pour préchauffer l'air entrant. C'est un atout majeur dans le calcul du DPE, car elle réduit significativement les déperditions liées au renouvellement d'air — un poste souvent sous-estimé.
- Une conception thermique globalement soignée dès la construction : toiture bien isolée, menuiseries correctes, absence de pont thermique majeur. Rien d'exceptionnel pris séparément, mais l'ensemble cohérent produit un résultat solide.
Un bon exemple de logement non-passoire dans le secteur d'Arras, qui échappe aux obligations d'audit énergétique pour la vente et aux restrictions de location. La conception thermique de l'époque était déjà soignée — et ça se voit dans l'étiquette.
Les grandes étapes pour améliorer son DPE et sortir de la passoire
Si votre bien est actuellement classé E, F ou G, il existe un parcours d'amélioration structuré. Les gains ne sont pas uniformes selon les logements, mais les leviers ci-dessous sont les plus efficaces dans le contexte du bâti artésien.
Isolation des combles
Premier chantier à engager : les combles perdus ou aménagés représentent souvent 25 à 30 % des déperditions thermiques. C'est le rapport coût/efficacité le plus favorable.
Isolation des murs
Par l'intérieur (ITI) ou par l'extérieur (ITE), l'isolation des murs est le deuxième levier majeur. Dans le bâti arrageois en brique, l'ITE est souvent la solution la plus efficace.
Système de chauffage
Remplacer une chaudière fioul ou gaz ancienne par une pompe à chaleur air/eau peut faire gagner une à deux classes au DPE. L'impact est encore renforcé depuis le nouveau coefficient électricité 2026.
VMC double flux
Comme illustré dans notre exemple terrain, la VMC double flux avec échangeur réduit les pertes liées à la ventilation. Elle améliore aussi la qualité de l'air intérieur.
Menuiseries et vitrage
Le remplacement de simples vitrages par du double ou triple vitrage contribue, surtout sur des surfaces vitrées importantes. C'est un complément aux travaux d'enveloppe.
Isolation du plancher bas
Souvent négligé, le plancher sur vide sanitaire ou sur terre-plein peut représenter 10 à 15 % des déperditions. L'isolation sous dalle ou en sous-face est à envisager.
Nouveau en 2026 : le coefficient de conversion de l'électricité dans le calcul DPE est passé de 2,3 à 1,9 depuis le 1er janvier 2026. Les logements chauffés à l'électricité bénéficient automatiquement d'une meilleure étiquette. Si votre DPE date d'avant 2026 et que vous avez un chauffage électrique, un nouveau DPE pourrait révéler une meilleure classe — sans aucun travaux.
Connaître son point de départ : le DPE avant travaux
Avant de lancer des travaux, il est indispensable de disposer d'un DPE à jour et fiable. C'est lui qui identifie les points faibles du logement, chiffre les déperditions poste par poste et sert de base pour calculer les aides (MaPrimeRénov', CEE, éco-prêt à taux zéro). Un DPE réalisé par un diagnostiqueur certifié est un document opposable — il engage la responsabilité de son auteur.
Pour aller plus loin et simuler l'impact des travaux avant même de les engager, le DPE Projeté permet de calculer l'étiquette future après rénovation. C'est un outil de décision utile pour hiérarchiser les travaux et optimiser les dossiers d'aides.
Vendre ou louer un bien F ou G à Arras : que faire ?
Si votre logement est classé F ou G, les options sont claires. Pour les bailleurs : le bien classé G ne peut plus être mis en location depuis 2025 — il faut engager des travaux ou envisager la vente. Pour ceux classés F, l'échéance est 2028, mais anticiper permet de bénéficier des meilleures aides et d'éviter l'urgence. Pour les vendeurs : un bien classé F ou G se négocie à la baisse et oblige à fournir un audit énergétique. Améliorer le DPE avant la mise en vente peut valoriser significativement le prix de cession.
Dans les deux cas, la première étape reste la même : connaître précisément la situation actuelle avec un DPE certifié, puis identifier les travaux les plus rentables via un DPE Projeté ou un audit énergétique.
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Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Un logement classé F ou G au DPE. Sa consommation dépasse 330 kWh d'énergie primaire par m² et par an. Ces biens sont désormais soumis à des restrictions de location et à une obligation d'audit en cas de vente.
Mon logement F ou G peut-il encore être loué à Arras ?
Non pour un logement G depuis janvier 2025. Non pour un logement F à partir de 2028. Un DPE Projeté permet d'identifier les travaux à réaliser pour changer de classe et retrouver la possibilité de louer.
Le DPE a-t-il changé en 2026 ?
Oui. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. Les logements chauffés à l'électricité bénéficient mécaniquement d'une meilleure étiquette. Si votre DPE est antérieur à 2026 et que votre chauffage est électrique, il peut valoir la peine de le refaire.
Quels travaux ont le plus d'impact sur le DPE ?
Par ordre de priorité et d'efficacité dans le bâti artésien : isolation des combles, isolation des murs, remplacement du système de chauffage (pompe à chaleur), VMC double flux. Ces quatre postes couvrent l'essentiel des gains possibles sur un pavillon type de la région d'Arras.